Arsanıza villa mı yapmalı, kat karşılığı mı vermeli?

Elinde arsa olan çoğu kişi bu iki seçenek arasında sıkışır: kendi imkânıyla bir yapı yaptırmak mı, yoksa kat karşılığı vererek riski ve finansmanı devretmek mi? Cevap arsanın kendisinde yazılıdır. Aşağıdaki altı değişken, kararı tahmine bırakmadan verebilmenizi sağlar.

1. Emsal

En belirleyici kalem. Emsali düşük — örneğin iki katlı yapıya izin veren — bir parselde kat karşılığı modelinin çıkaracağı daire sayısı, iki tarafı da tatmin etmeye yetmeyebilir. Aynı parselde tek bir müstakil yapı, hem daha iyi bir sonuç hem de daha basit bir süreç verir.

Emsal yükseldikçe denklem tersine döner: çıkacak bağımsız bölüm sayısı arttıkça kat karşılığı modeli arsa sahibi için daha verimli hâle gelir.

2. Finansman

Kat karşılığının tek cümlelik tanımı şudur: inşaat maliyetini siz ödemezsiniz, arsa payıyla ödersiniz. Nakit çıkışı yoktur, ama arsanın bir kısmı da sizde kalmaz.

Kendi yaptırdığınız bir yapıda ise ortaya çıkan değerin tamamı sizde kalır; buna karşılık maliyetin tamamını ve zamanlama riskini de siz üstlenirsiniz.

3. Amaç: oturmak mı, değerlendirmek mi?

Arsada kendiniz oturacaksanız, kat karşılığı zaten büyük ölçüde gündemden çıkar — planı, malzemeyi ve teslim tarihini kendi kararınızla belirlemek istersiniz.

Amaç değerlendirme ise soru "ne yaparım" değil, "hangi model daha çok bağımsız bölüm bırakır" hâline gelir.

4. Konum ve satış hızı

Çıkacak dairenin metrekare satış değeri, inşaat maliyetinin ne kadarını karşıladığını belirler. Aynı emsal, iki farklı mahallede iki farklı paylaşım oranı demektir. Bölgede satış hızı düşükse, elinizde kalan dairelerin nakde dönme süresi de hesabın parçasıdır.

5. Parsel geometrisi ve eğim

Dar, düzensiz ya da eğimli parseller çekme mesafeleri yüzünden emsalin tamamını kullanamayabilir. Eğim, iksa ve istinat maliyeti getirir; buna karşılık bodrum katlarını değerlendirilebilir hâle getirir. Bu ancak kesit çizildikten sonra bilinir.

6. Süre

Müstakil bir villa uygulaması ölçeğine göre 10–14 ay bandındadır. Çok bloklu kat karşılığı projeleri 20–30 ay sürer; buna proje ve ruhsat süreci için ortalama iki–dört ay eklenir. Zamanın sizin için ne kadar maliyetli olduğu, kararın gerçek ve çoğu zaman konuşulmayan kalemidir.

Karar tablosu

Üçüncü bir yol da var

Bu iki seçenek birbirinin tek alternatifi değil. Arsa sahibinin maliyeti üstlenip uygulamayı bize verdiği taahhüt (anahtar teslim) modeli, kat karşılığı ile kendi yapımı arasında duran ve çoğu zaman hiç konuşulmayan üçüncü yoldur: değerin tamamı sizde kalır, saha yönetimi bizde.

Hangisinin sizin parseliniz için doğru olduğunu, ücretsiz fizibilite raporu üzerinden rakamlarla karşılaştırıyoruz.