Kat karşılığı sözleşmesinde imzadan önce bakılacak 10 madde

Kat karşılığı görüşmelerinin neredeyse tamamı oranla başlar. Oysa oran, sözleşmenin en kolay değişen kalemi; asıl belirleyici olan onun etrafındaki maddelerdir. Aşağıdaki liste, arsa sahibinin imzadan önce cevabını yazılı olarak görmesi gereken başlıkları toplar.

Bu bir hukuki görüş değildir; sözleşmeyi mutlaka kendi avukatınızla birlikte okuyun.

1. Şekil şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devri vaadi içerdiği için resmî şekilde yapılmak zorundadır: noterde "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak. Adi yazılı ya da onaylama şeklindeki bir metin, uyuşmazlık hâlinde geçerlilik sorunu doğurur.

2. Tapuya şerh

Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, arsanın üçüncü kişilere devri hâlinde hakkınızı korur. Şerh, arsa sahibini olduğu kadar müteahhidi de bağlar; iki taraf için de güvence sayılmasının sebebi budur.

3. Arsa payı devrinin takvimi

Arsa payının tamamının imza gününde devredilmesi, arsa sahibinin elindeki tek kozun ilk gün bitmesi demektir. Yaygın ve dengeli çözüm, devrin inşaat seviyesine bağlanmasıdır: belirli imalat kalemleri tamamlandıkça pay kademeli devredilir. Hangi seviyede hangi oranın devredileceği sözleşmede rakamla yazılmalıdır.

4. Mahal listesi ve teknik şartname

"Birinci sınıf malzeme" bir taahhüt değildir. Sözleşmenin eki olarak; yalıtım kalınlığı, cephe malzemesi, doğrama profili ve cam tipi, ıslak hacim su yalıtımı, kapı–parke sınıfı, asansör ve mekanik sistem kalemleri marka ya da eşdeğer teknik özellik düzeyinde listelenmelidir. Anlaşmazlıkların çoğu orandan değil bu listenin eksikliğinden çıkar.

5. İş programı ve süre

Sözleşmede tek bir teslim tarihi değil, ara teslim kalemleri de bulunmalı: ruhsat alımı, kaba inşaat, cephe, iskân başvurusu. Sürenin ne zaman başladığı da yazılmalı — imza tarihi mi, ruhsat tarihi mi? İki tarih arasında aylar vardır.

6. Gecikme tazminatı

Gecikme hâlinde aylık ne ödeneceği baştan belirlenmelidir. Yaygın uygulama, arsa sahibine düşecek bağımsız bölümlerin emsal kira bedeli üzerinden hesaplanan aylık tazminattır. Mücbir sebep tanımı da aynı maddede olmalı, aksi hâlde her gecikme mücbir sebep sayılır.

7. Teminat

Sözleşmenin arkasında bir teminat olmalıdır: müteahhide devredilen paylar üzerine ipotek, banka teminat mektubu ya da teminat senedi. Teminatın hangi şartta çözüleceği de yazılmalıdır.

8. Ruhsat, denetim ve iskân

Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri ile belediye başvurularının kimin yürüteceği; yapı denetim kuruluşu bedelinin kime ait olduğu; ve yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmasının müteahhidin borcuna dahil olduğu açıkça yazılmalıdır. İskânsız teslim, teslim değildir.

9. Kat irtifakı ve bağımsız bölüm numaraları

Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı, kat irtifakı projesindeki numaralarla belirtilmelidir. "Üç daire" ifadesi, hangi cephede ve hangi katta olduğunu söylemez; kuzeye bakan zemin kat ile güneye bakan üçüncü kat arasındaki fark, oranın kendisinden büyük olabilir.

10. Vekâletnamenin sınırı

Müteahhide verilen vekâlet genellikle ruhsat ve resmî işlemler için gereklidir. Ancak vekâletin satış ve ipotek yetkisi içerip içermediği ayrıca kontrol edilmelidir. Sınırları yazılmamış bir vekâlet, sözleşmedeki bütün güvenceleri boşa düşürebilir.

Sonra ne olur

Bu maddeler netleştiğinde oran zaten kendiliğinden hesaplanabilir hâle gelir: imar durumu, çıkacak inşaat alanı, bölgedeki satış değeri ve maliyet tablosu bir araya geldiğinde oran bir pazarlık değil, bir sonuçtur.

Parseliniz için bu tabloyu ücretsiz hazırlıyoruz — kat karşılığı sayfasındaki formdan ada/parsel bilgisini bırakmanız yeterli.