Sorulanların tamamı.
18 soru, dört başlıkta. Buradaki cevaplar ya kendi çalışma biçimimizin tarifi ya da Türkiye'deki genel uygulama — hangisi olduğu her cevapta belli. Aradığınızı bulamazsanız telefon bir tık ötede.
Kat karşılığı
Kat karşılığı anlaşmasında paylaşım oranı nasıl belirleniyor?
Oran; parselin imar durumu, emsali, konumu ve çıkacak inşaat alanı üzerinden hesaplanır. Fizibilite raporunda daire sayısı, metrekareler ve tahmini maliyet açıkça yer alır — oran bu tablonun sonucudur, pazarlığın başlangıcı değil.
Fizibilite raporu ücretli mi?
Hayır. İmar durumu ve emsal analizi, çıkacak inşaat alanı, daire dağılımı önerisi, paylaşım modeli önerisi, ön maliyet tablosu ve teslim takvimini içeren rapor ücretsizdir ve herhangi bir bağlayıcılığı yoktur.
Arsamın üzerinde eski bir bina var, yine de değerlendirilebilir mi?
Evet. Mevcut yapının yıkımı ve enkaz kaldırma, fizibilitede ayrı bir maliyet kalemi olarak yer alır. Binada kiracı bulunması ya da tapunun hisseli olması da süreci imkânsız kılmaz; bunlar sözleşme aşamasında çözülen başlıklardır.
Tapum hisseli, diğer hissedarlarla anlaşmak zorunda mıyım?
Kat karşılığı sözleşmesi tüm hissedarların katılımını gerektirir. Hissedarların bir kısmıyla başlanan görüşmelerde, fizibilite raporu çoğu zaman diğer hissedarları da aynı masaya getiren belge olur; herkes aynı rakamları gördüğünde konuşma kolaylaşır.
Sözleşme nerede ve nasıl yapılıyor?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, arsa payı devrinin inşaat seviyesine bağlanması ve mahal listesinin sözleşme eki olması, iki tarafı da koruyan standart uygulamalardır.
Süreç ve saha
Süreç ne kadar sürüyor?
Keşif ve fizibilite bir hafta, mimari proje ve ruhsat süreci ortalama iki–dört ay sürer. Uygulama süresi ölçeğe bağlıdır: müstakil villa 10–14 ay, çok bloklu kat karşılığı projeleri 20–30 ay bandındadır. Takvim sözleşmede yazılıdır.
Ruhsat ve resmî işlemleri kim yürütüyor?
Mimari proje, statik, mekanik ve elektrik projeleri ile belediye başvuruları tarafımızca yürütülür. Arsa sahibinden yalnızca tapu ve vekâlet süreçlerinde imza beklenir.
İnşaat sürecini nasıl takip edebilirim?
Şantiyeden düzenli fotoğraf, ilerleme yüzdesi ve iş programına göre gecikme/erken durumu raporlanır. Şehir dışında ya da yurt dışında olan arsa sahiplerimiz süreci tamamen uzaktan takip edebiliyor.
Malzeme ve imalat kalitesi neye göre belirleniyor?
Sözleşmenin eki olan mahal listesi ve teknik şartname ile. Yalıtım kalınlığından doğrama profiline, ıslak hacim su yalıtımından kapı ve zemin kaplaması sınıfına kadar kalemler marka ya da eşdeğer teknik özellik düzeyinde yazılır. "Birinci sınıf malzeme" ifadesi tek başına bir taahhüt değildir.
Teslimde iskân alınmış oluyor mu?
Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması işin bir parçasıdır ve sözleşmede müteahhidin borcu olarak yazılır. İskânsız teslim, teslim sayılmaz.
Proje sırasında değişiklik talep edebilir miyim?
Ruhsat öncesindeki tasarım aşamasında değişiklikler maliyetsizdir ve zaten beklenir. Ruhsat sonrası ve özellikle imalat başladıktan sonraki değişiklikler hem tadilat ruhsatı gerektirebilir hem de takvimi etkiler; bu durumda etkisi yazılı olarak paylaşılır.
Hizmet modelleri
Sadece mimari proje veya sadece tadilat için de çalışıyor musunuz?
Evet. Mimari proje ve 3D görselleştirme, iç mekân uygulaması ya da yalnızca tadilat işleri için de ayrı ayrı çalışıyoruz. Kat karşılığı tek çalışma modelimiz değil.
Arsanın sahibiyim ve maliyeti kendim karşılamak istiyorum. Mümkün mü?
Evet — taahhüt (anahtar teslim) modeli. Bu modelde çıkan değerin tamamı sizde kalır, proje yönetimi ve saha bizde olur. Kat karşılığı ile kendi yapımınız arasında duran ve çoğu zaman hiç konuşulmayan üçüncü yol budur.
Başka bir müteahhitle çalışıyorum, sadece denetim için sizi görevlendirebilir miyim?
Evet. Sizin adınıza teknik takip; iş programı kontrolü, imalat seviyesi tespiti ve hakediş incelemesi ayrı bir hizmet olarak verilebilir.
3D görselleştirme olmadan da proje veriyor musunuz?
Verebiliriz, ancak önermiyoruz. Görsel bir süs değil bir karar aracıdır: cephe malzemesi, kütle oranı ve iç mekân kurgusu üzerinde ancak görselle konuşulabilir. Değişikliğin en ucuz olduğu an, henüz çizim aşamasındaki andır.
Firma ve çalışma bölgesi
Sakarya dışında iş alıyor musunuz?
Merkezimiz Serdivan/Sakarya. Şile ve İstanbul çevresinde villa uygulamalarımız, Cidde'de tamamlanmış bir özel konut işimiz var; yurt içi ve yurt dışı projeleri ölçeğine göre değerlendiriyoruz.
Kaç projeniz var?
Kurumsal künyemizde 43 mimari tasarım çalışması ve 13 uygulama işi kayıtlı — 2022'den bu yana Sakarya, Kocaeli, İstanbul, Konya ve Suudi Arabistan'da. Görsel arşivi olan projeler galeride, tüm kayıt ise hakkımızda sayfasındaki künyede listeleniyor.
Mimari tasarım ve uygulamayı aynı ekip mi yürütüyor?
Evet. Mimari tasarım, proje geliştirme ve uygulama koordinasyonu tek çatı altında yürütülür. Bunun pratik karşılığı tek muhatap ve tek sorumluluktur: çizimle saha arasındaki fark, iki ayrı firmanın birbirine yazdığı yazıyla değil aynı masada çözülür.
Sorunuz listede yoksa.
Arsanız, projeniz ya da yalnızca merak ettiğiniz bir konu olsun — aynı gün dönüş yapıyoruz. Telefonla en hızlısı.