Arsanız duruyor.Karşılığını biliyor musunuz?
Çoğu arsa sahibi parselinden kaç daire çıkacağını, o dairelerin ne edeceğini ve paylaşımın neye göre kurulduğunu ilk kez masaya oturduğunda öğrenir. Biz sırayı tersine çeviriyoruz: önce rakamlar, sonra görüşme.
“Ücretsiz değerlendirme” değil, altı sayfalık bir rapor.
Parselinizi gezip “güzel yer, konuşuruz” demiyoruz. Beş iş günü sonunda elinizde şu altı başlık yazılı olarak oluyor.
Fizibilite Raporu
Parsel: sizin parseliniz · Hazırlık süresi: 5 iş günü
- 01
İmar durumu ve emsal analizi
Parselin imar planındaki durumu; emsal, TAKS/KAKS, kat adedi ve çekme mesafeleri. Belediyeden alınan resmî imar durum belgesiyle birlikte.
- 02
Çıkacak inşaat alanı
Emsale giren ve girmeyen alanlar ayrı ayrı; bodrum, otopark ve ortak alan hesabı dahil toplam inşaat alanı.
- 03
Daire dağılımı önerisi
Kaç daire, hangi tiplerde ve kaç metrekare. Kat planı taslağı üzerinde, tahmin olarak değil çizim üzerinden.
- 04
Paylaşım modeli önerisi
Parselin verilerine göre hangi paylaşım biçiminin size daha uygun olduğu — gerekçesiyle birlikte.
- 05
Ön maliyet tablosu
Kaba inşaat, cephe, iç mekân, altyapı ve peyzaj kalemleri ayrı satırlarda; güncel birim fiyatlarla.
- 06
Teslim takvimi
Proje ve ruhsat süreci, inşaat süresi ve iskân dahil, ay bazında bir takvim.
Rapor sizde kalır. Başka bir müteahhitle çalışmayı seçseniz bile.
Parselimi değerlendirinTelefonda oran veren, parselinizi görmemiş demektir.
Oran bir pazarlık başlangıcı değil, bir hesabın sonucudur. O hesabı kuran altı değişken şunlar:
İmar durumu ve emsal
Aynı büyüklükteki iki parselden biri iki kat, diğeri altı kat yapıya izin veriyorsa oran da aynı olmaz. Denklemin en belirleyici kalemi budur.
Konum ve satış değeri
Çıkacak dairenin metrekare satış fiyatı, inşaat maliyetinin ne kadarını karşıladığını belirler. Aynı emsal, iki mahallede iki farklı oran demektir.
Parsel geometrisi ve eğim
Düzgün ve cepheli bir parselde aynı emsalden daha fazla kullanılabilir alan çıkar. Eğim ise istinat ve hafriyat maliyeti demektir.
Zemin durumu
Sakarya'da zemin iyileştirmesi ve temel tipi maliyeti ciddi biçimde değiştirebilir. Zemin etüdü görülmeden verilen oran tahmindir.
Mevcut yapı ve yıkım
Parselde bina varsa yıkım, hafriyat ve varsa kiracı tahliyesi maliyet tablosuna ayrı kalem olarak girer.
İnşaat maliyeti ve süre
Malzeme ve işçilik fiyatları ile projenin toplam süresi, üstlenilen riski ve dolayısıyla oranı doğrudan etkiler.
Karşılığını üç farklı biçimde alabilirsiniz.
Hangisinin size uygun olduğu parselin verilerine bağlı — raporda gerekçesiyle birlikte önerilir, kararı siz verirsiniz.
Kat karşılığı
Arsa sahibi arsasını verir, yapı müteahhit tarafından yapılır; bağımsız bölümler sözleşmede belirlenen oranda paylaşılır.
Arsasını nakde çevirmek istemeyen, karşılığını daire olarak almayı tercih eden arsa sahibi için.
Hasılat paylaşımı
Paylaşım bağımsız bölüm üzerinden değil, satıştan elde edilen gelir üzerinden yapılır.
Daire yönetmek yerine doğrudan nakit akışı isteyen, satış sürecine de ortak olmak isteyen arsa sahibi için.
Arsa devri
Arsa, üzerine proje geliştirilmek üzere bedeli karşılığında devredilir; inşaat süreci arsa sahibini ilgilendirmez.
Süreçle hiç uğraşmak istemeyen, karşılığını peşin ya da vadeli almak isteyen arsa sahibi için.
İlk telefondan anahtara kadar ne kadar sürer?
01Keşif ve fizibilite
5 iş günü
Parsel yerinde görülür, imar durumu alınır, rapor hazırlanır ve size sunulur.
02Görüşme ve sözleşme
Karara bağlı
Paylaşım modeli, iş programı ve kalem kalem maliyet konuşulur; mutabakat noterde düzenleme şeklinde sözleşmeye bağlanır.
03Proje ve ruhsat
2 – 4 ay
Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır; belediye başvuruları ve ruhsat süreci tarafımızca yürütülür.
04Uygulama
10 – 30 ay
Hafriyattan iç mekâna. Müstakil villada 10–14 ay, çok bloklu kat karşılığı projelerinde 20–30 ay bandındadır.
05İskân ve teslim
Takvimde yazılı
İskân başvurusu, ortak alan ve peyzajın tamamlanması, anahtar teslimi.
Sizin işiniz dört madde. Gerisi bizde.
Arsa sahibi olarak siz
- Tapu ve vekâlet imzalarıResmî süreçlerde imzanız gerekir; başvuruları biz takip ederiz.
- Daire tercihinizSize düşen bağımsız bölümleri kat planı üzerinden siz seçersiniz.
- Karar noktalarında onayCephe dili, malzeme ve daire kurgusunda son söz sizindir.
- Süreci takip etmekİsterseniz sahada, isterseniz yalnızca raporlar üzerinden.
BGH YAPI olarak biz
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Belediye başvuruları ve ruhsat
- Yapı denetim koordinasyonu
- Zemin etüdü, hafriyat ve temel
- Kaba inşaat ve cephe uygulaması
- İç mekân ve ince işler
- Altyapı, otopark ve peyzaj
- İskân başvurusu ve teslim
Mimarı, müteahhidi ve iç mimarı ayrı ayrı bulmak zorunda kalmazsınız — bir aksaklıkta arayacağınız tek numara var.
Korucuk 56 Daire
Firmanın en geniş ölçekli kat karşılığı projesi: kapalı site kurgusu, taş–ahşap cephe dili ve geniş sosyal alanlar.
- Kapsam
- 56 daire
- İnşaat alanı
- 4.500 m²
- Model
- Kat karşılığı
- Teslim
- 2026
Sorulması gerekenler.
Sözleşme öncesinde netleşmeyen her kalem, inşaat sırasında tartışmaya dönüşür. Aşağıdakiler en sık atlananlar.
01Arsamda eski bir bina var. Yıkım ve hafriyat kime ait?
Yıkım, hafriyat ve varsa mevcut kiracıların tahliyesi, fizibilite aşamasında maliyet tablosuna ayrı kalemler olarak girer. Kimin üstleneceği paylaşım oranıyla birlikte sözleşmede yazılır; sonradan gündeme gelen bir kalem olmaz.
02Tapu hisseli, birden fazla malik var. Sorun olur mu?
Hayır, ancak süreç tüm maliklerin katılımını gerektirir. Fizibilite raporu parselin tamamı için hazırlanır; maliklerin kendi aralarındaki pay dağılımı sözleşme aşamasında bağımsız bölümlere yansıtılır.
03Sözleşme nerede ve nasıl yapılıyor?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilir. Şerh, arsa sahibinin sahip olduğu en güçlü güvencedir — sözleşme yalnızca taraflar arasında kalan bir kâğıt olmaktan çıkar.
04İnşaat sürerken oturacak yerim yok. Kira desteği var mı?
Kira desteğinin olup olmadığı, tutarı ve süresi standart bir uygulama değil, sözleşmede belirlenen bir kalemdir. Parselin verilerine göre fizibilite görüşmesinde konuşulur ve karar sözleşmeye yazılır.
05Teslim gecikirse ne oluyor?
İş programı ve gecikme halinde uygulanacak şartlar sözleşmede yazılıdır. Bunun ötesinde şantiyeden düzenli ilerleme raporu veriyoruz: bir gecikme riski ortaya çıktığında, ortaya çıktığı anda gerekçesiyle bildirilir.
06Rapor gerçekten ücretsiz mi? Bir yükümlülük doğuruyor mu?
Ücretsizdir ve bağlayıcı değildir. Rapor sizde kalır. Başka bir müteahhitle çalışmayı seçseniz bile elinizde parselinize dair yazılı, rakamlı bir analiz olur — bizce zaten olması gereken şey budur.
Parselinizi anlatın, gerisini biz çıkaralım.
Yalnızca ad, telefon ve parselin hangi mahallede olduğu yeterli. Ada/parsel ya da yüzölçümünü bilmiyorsanız boş bırakın — imar durumunu biz alırız.
- Hazırlık süresi
- 5 iş günü
- Ücret
- Yok
- Yükümlülük
- Yok
Yazmak yerine konuşmayı tercih ederseniz: 0532 309 90 85