İmar durumu belgesi nasıl okunur? TAKS, KAKS ve emsal
Belediyeden aldığınız tek sayfalık belge, arsanızda kaç metrekare yapı çıkacağını söyler. Satır satır okumak.
- Yayın tarihi
- Okuma süresi
- 3 dk okuma
- Yazan
- BGH YAPI
Arsasının değerini soran herkesin ilk cevabı aynı yerde: belediyeden alınan imar durumu belgesi. Tek sayfalık, kısaltmalarla dolu ve ilk bakışta okunmaz görünen bu belge, aslında arsanızda kaç metrekare yapı çıkacağını doğrudan söyler.
Belgede ne yazar
Ada ve parsel
Arsanın tapu kütüğündeki kimliği. İmar durumu her zaman ada/parsel üzerinden verilir, adres üzerinden değil. Komşu iki parselin imar durumu farklı olabilir.
Plan fonksiyonu
Parselin imar planındaki kullanım kararı: konut alanı, ticaret, ticaret+konut (TİCK), sanayi, park, eğitim alanı… Fonksiyon, ne yapabileceğinizi belirleyen ilk satırdır. Konut dışı bir fonksiyonda kat karşılığı konut projesi konuşulamaz.
TAKS — Taban Alanı Kat Sayısı
Yapının zemindeki oturumunun parsele oranı. TAKS 0,30 olan 800 m²'lik bir parselde bina en fazla 240 m² tabana oturur. Bahçenin ne kadar kalacağını bu sayı belirler.
KAKS (Emsal) — Kat Alanı Kat Sayısı
Parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsele oranı. KAKS 1,50 olan aynı 800 m²'lik parselde toplam 1.200 m² emsal alanı çıkar.
| Parsel | TAKS | KAKS | Taban oturumu | Toplam emsal alanı |
|---|---|---|---|---|
| 800 m² | 0,30 | 1,50 | 240 m² | 1.200 m² |
| 800 m² | 0,40 | 2,00 | 320 m² | 1.600 m² |
| 1.200 m² | 0,30 | 1,50 | 360 m² | 1.800 m² |
Aradaki farkı görün: aynı büyüklükteki iki parselden birinin emsali 1,50, diğerininki 2,00 ise, çıkacak inşaat alanı arasında 400 m² fark vardır. Kat karşılığı oranını en çok belirleyen kalem budur.
Hmax ve kat adedi
Yapının azami yüksekliği ve kat sayısı. Emsal aynı olsa bile kat adedi, dairelerin nasıl dağılacağını ve dolayısıyla satış değerini değiştirir.
Çekme mesafeleri
Yapının komşu parsellere ve yola bırakmak zorunda olduğu mesafeler (ön, yan, arka bahçe). Dar ya da düzensiz geometrili parsellerde çekme mesafeleri, TAKS'ın izin verdiği oturumu kullanılamaz hâle getirebilir. Belgede yazan sayı ile sahada çizilebilen alan aynı şey değildir.
Plan notları
Belgenin en çok atlanan ve çoğu zaman en belirleyici kısmı. Cephe malzemesi zorunlulukları, çatı eğimi, bodrum kullanımı, otopark koşulları, ifraz/tevhid şartları burada yazar.
Emsale girmeyen alanlar
Toplam inşaat alanı ile emsal alanı aynı şey değildir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde sayılan bazı alanlar — yönetmelikte belirtilen koşullarla ve sınırlarla — emsal hesabına dahil edilmez. Sığınak, otopark, asansör boşluğu, ısı yalıtımı kaynaklı kalınlık artışı ve bazı ortak alanlar bu kapsamda değerlendirilir.
Pratik sonuç şudur: emsali 1.200 m² olan bir parselde inşa edilen toplam alan 1.600 m²'yi bulabilir. Bir fizibilite raporunun emsale giren ve girmeyen alanları ayrı satırlarda göstermesi gerekmesinin sebebi budur — tek bir "toplam" rakamı, karşılaştırılamaz bir sayıdır.
Belgede yazmayan ama belirleyici olan iki şey
Zemin. İmar durumu zemini anlatmaz. Zemin etüdü, temel sisteminin ve dolayısıyla maliyetin en oynak kalemidir. Sakarya'nın alüvyonlu bölgelerinde bu fark, projenin kendisinden büyük olabilir.
Eğim ve geometri. Aynı emsale sahip eğimli bir parsel, iksa ve istinat maliyeti getirir; buna karşılık bodrum katları değerlendirilebilir hâle gelir. Kayıp mı kazanç mı olduğu, ancak kesit çizildikten sonra bilinir.
Kendi parseliniz için
İmar durumu belgesini belediyeden biz de alabiliyoruz. Ada/parsel bilgisini bıraktığınızda hazırladığımız ücretsiz fizibilite raporunda; imar durumu ve emsal analizi, emsale giren/girmeyen alanlar, daire dağılımı önerisi, ön maliyet tablosu ve teslim takvimi yer alıyor.
